Kann man tatsächlich eine Hypothek für ein Modulhaus bekommen?

Wenn Sie ein Modulhaus in Betracht ziehen, steht die Finanzierungsfrage wahrscheinlich ganz oben auf Ihrer Liste. Die kurze Antwort lautet: Ja, Sie können eine Hypothek für ein Modulhaus erhalten, aber der Prozess ist selten so unkompliziert wie der Gang zu einer Großbank mit einem Standard-Neubau. Kreditgeber stufen modulare Bauweisen anders ein, Bewertungen können schwieriger sein und die benötigten Unterlagen sind spezifischer.

Am Ende dieses Artikels sollten Sie genau verstehen, warum manche Kreditgeber zögern, was Sie tun können, um den Prozess zu erleichtern, und wie die Entscheidungen, die Sie bezüglich der Spezifikation, des Fundaments und des Herstellers Ihres Modulhauses treffen, direkt beeinflussen, ob und zu welchen Konditionen eine Hypothek gewährt wird.

Was unterscheidet ein Modulhaus von einem Fertighaus oder Mobilheim

Diese Unterscheidung ist für Kreditgeber von enormer Bedeutung, daher sollte man sie richtig verstehen.

Ein Modulhaus wird in volumetrischen Sektionen in einer Fabrik gebaut, zur Baustelle transportiert und auf einem permanenten Fundament montiert. Nach Fertigstellung muss es dieselben Bauvorschriften erfüllen wie jedes vor Ort gebaute Haus. In England und Wales sind dies die Building Regulations 2010; in Schottland die Building Standards; in der Schweiz die entsprechenden kantonalen Bauordnungen und SIA-Normen.

Ein Fertighaus (manchmal immer noch Mobilheim genannt) wird nach einem anderen, typischerweise niedrigeren Standard gebaut. In den USA ist dies der HUD Code anstelle der lokalen Bauvorschriften. Im Vereinigten Königreich werden Wohn-Parkhäuser nach BS 3632 gebaut, was nicht der vollständigen Einhaltung der Bauvorschriften entspricht.

Kreditgeber legen Wert darauf, weil ein Modulhaus, das nach vollständigen Bauvorschriften gebaut wurde, rechtlich und strukturell einem konventionellen Haus gleichwertig ist. Ein Fertighaus oder Mobilheim ist dies nicht. Wenn Ihr Kreditgeber die beiden verwechselt, haben Sie ein Klassifizierungsproblem, kein Produktproblem.

Wie wirkt sich das auf Ihren Hypothekenantrag aus?

Wenn ein Kreditgeber in einem Gutachten „modular“ oder „Fertigbau“ liest, kann er standardmäßig davon ausgehen, dass es sich um eine nicht-standardisierte Bauweise handelt. Eine nicht-standardisierte Bauweise ist nicht unhypothekenfähig, aber sie schränkt Ihre Kreditgeberoptionen ein und kann Ihr Beleihungsauslaufverhältnis und Ihren Zinssatz beeinflussen. Klar darzulegen, dass Ihr Haus die vollständigen Bauvorschriften erfüllt, ist das Wichtigste, was Sie tun können.

Voraussetzungen für eine Hypothek auf Modulhäuser: Worauf Kreditgeber achten

Kreditgeber, die einen Hypothekenantrag für ein Modulhaus prüfen, konzentrieren sich auf eine Reihe von Kriterien, die sich von einem Standard-Immobilienkauf unterscheiden.

Dauerhaftes Fundament

Dies ist für praktisch jeden Hypothekengeber nicht verhandelbar. Ein Modulhaus, das auf einer temporären Basis, auf Kufen oder auf Blöcken ohne ordnungsgemäße Fundamente steht, wird nicht als Immobilie behandelt. Sie benötigen ein dauerhaftes Fundament, typischerweise Streifen- oder Plattenfundamente aus Beton, die nach den relevanten Baunormen ausgelegt sind. Wenn Sie Land kaufen und ein Modulhaus darauf platzieren, berücksichtigen Sie die Planung und den Bau des Fundaments von Anfang an in Ihrem Projektplan und Budget.

Einhaltung der Bauvorschriften und Abnahme

Ihr Modulhaus muss dieselben Inspektionen bestehen wie ein vor Ort gebautes Haus. In England und Wales bedeutet dies die Abnahme durch die Local Authority Building Control (LABC) oder einen zugelassenen Inspektor. Die Bauphasen in der Fabrik können in der Produktionsstätte inspiziert werden, mit einer abschließenden Inspektion vor Ort nach der Installation. Bewahren Sie alle Konformitätsbescheinigungen auf; Kreditgeber und deren Anwälte werden diese anfordern.

Strukturgarantie

Die meisten Hypothekengeber verlangen eine 10-jährige Bauwerksgarantie. Für Modulhäuser im Vereinigten Königreich sind NHBC Buildmark, Premier Guarantee und LABC Warranty die wichtigsten Optionen. Nicht alle Garantiegeber decken den Modulbau ab, prüfen Sie daher vor der Beauftragung eines Herstellers. Ein Haus ohne anerkannte Garantie ist über die gängigen Kanäle praktisch nicht finanzierbar.

BOPAS-Akkreditierung

Das Build Offsite Property Assurance Scheme (BOPAS) wurde speziell geschaffen, um Kreditgebern Vertrauen in vorgefertigte Häuser zu geben. Es wird von NHBC, RICS, BLP und anderen unterstützt. Ein BOPAS-akkreditiertes Haus wurde unabhängig auf seine Dauerhaftigkeit (mindestens 60 Jahre Lebensdauer) geprüft und der Herstellungsprozess wurde auditiert. Wenn Ihr Hersteller eine BOPAS-Akkreditierung besitzt, erweitert dies den Kreis der Kreditgeber, die Ihnen eine Hypothek anbieten, erheblich. Fragen Sie jeden Hersteller, den Sie in Betracht ziehen, ob er diese besitzt oder darauf hinarbeitet.

Baugenehmigung

Das klingt offensichtlich, aber die Art der Baugenehmigung ist entscheidend. Eine vollständige, bedingungslose Baugenehmigung für Wohnzwecke ist das, was Kreditgeber wünschen. Eine befristete Baugenehmigung, eine an eine bestimmte Person gebundene Genehmigung oder Auflagen bezüglich der landwirtschaftlichen Nutzung können eine Immobilie unfinanzierbar machen, unabhängig davon, wie sie gebaut wurde.

Arten der Baufinanzierung für Modulhäuser

Standard-Wohnbaufinanzierung

Wenn Ihr Modulhaus auf einem dauerhaften Fundament steht, eine vollständige Abnahme nach Bauvorschriften hat, eine anerkannte Bauwerksgarantie besitzt und auf einem Grundstück mit einer Standard-Baugenehmigung für Wohnzwecke steht, behandeln einige Kreditgeber es genau wie ein konventionelles Haus. Im Vereinigten Königreich ist die Ecology Building Society einer der öffentlich bekannteren Kreditgeber für den Modulbau, aber auch mehrere Bausparkassen und Spezialkreditgeber prüfen Modulhäuser von Fall zu Fall.

Rechnen Sie damit, dass die Beleihungsquote niedriger ist als bei einem Standard-Neubau. Während ein konventionelles Haus möglicherweise eine Beleihungsquote von 90-95 % erhält, wird einem Modulhaus bei der ersten Antragstellung von Spezialkreditgebern häufiger eine Beleihungsquote von 75-80 % angeboten. Das bedeutet eine höhere Eigenkapitaleinlage, typischerweise 20-25 %.

Bauherren-Darlehen

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und ein Modulhaus in Auftrag geben, kann ein Bauherren-Darlehen der praktischere Weg sein. Diese Darlehen werden in Etappen ausgezahlt: Grundstückskauf, Fundament, Fabrikbau, Lieferung und Installation sowie Endausbau. Nicht alle Kreditgeber für den Selbstbau verstehen die Zeitpläne des Modulbaus, da die Phase des Fabrikbaus möglicherweise nicht den Baufortschrittskontrollen entspricht, an die sie gewöhnt sind. Wählen Sie einen Kreditgeber oder Makler mit Erfahrung im Modulbau.

Baufinanzierung mit anschließender Überführung in eine Standardfinanzierung

Dies ist im US-Markt häufiger. Eine Bau-zu-Dauerfinanzierung deckt die Bauphase ab und wird dann automatisch in eine Standardhypothek umgewandelt, sobald das Haus fertiggestellt ist. Im Vereinigten Königreich erfüllt das Bauherren-Darlehen eine ähnliche Funktion, ist aber anders strukturiert. In der Schweiz funktioniert der Baukredit auf einer ähnlichen gestaffelten Auszahlungsbasis und wird bei Fertigstellung in eine Standardhypothek umgewandelt.

FHA- und VA-Darlehen (nur USA)

In den Vereinigten Staaten behandeln FHA Title II-Darlehen Modulhäuser identisch mit vor Ort gebauten Häusern, vorausgesetzt, sie stehen auf einem dauerhaften Fundament und erfüllen die örtlichen Bauvorschriften. VA-Darlehen sind ebenfalls anwendbar. Diese sind nicht relevant, wenn Sie in Europa kaufen, aber wenn Sie internationale Optionen vergleichen, ist das US-System für den Modulbau deutlich entgegenkommender als viele europäische Großbanken.

Herausforderungen und Überlegungen bei der Finanzierung eines Modulhauses

Bewertungsschwierigkeiten

Gutachter, die nach RICS Red Book-Standards arbeiten, benötigen vergleichbare Verkaufsdaten, um eine Immobilie zu bewerten. In Gebieten, in denen wenige oder keine Modulhäuser verkauft wurden, ist es schwierig, Vergleichsobjekte zu finden. Dies kann zu konservativen Bewertungen führen, was wiederum den Betrag reduziert, den ein Kreditgeber anbieten wird. Es gibt keine einfache Lösung, aber die Bereitstellung detaillierter Spezifikationen, Konformitätsdokumente und Nachweise der Erfolgsbilanz des Herstellers kann helfen.

Unkenntnis der Kreditgeber

Viele Hypothekenberater und Underwriter haben begrenzte Erfahrung mit Modulhäusern. Ihnen könnte pauschal gesagt werden, dass Modulhäuser nicht finanzierbar sind, was falsch ist, aber eher das Wissen der Person als die tatsächlichen Kreditvergabekriterien widerspiegelt. Die Zusammenarbeit mit einem Makler, der sich auf nicht-standardisierte Bauweisen oder Selbstbaufinanzierungen spezialisiert hat, ist der zuverlässigste Weg, dies zu umgehen.

Versicherung

Kreditgeber verlangen eine Gebäudeversicherung als Bedingung für die Hypothek. Die Versicherung eines Modulhauses kann etwas komplexer sein als die eines Standardbaus, insbesondere wenn der Versicherer es als nicht-standardisierte Bauweise einstuft. Dafür gibt es spezialisierte Versicherungsvermittler. Holen Sie ein Versicherungsangebot ein, bevor Sie Ihren Hypothekenantrag abschließen, damit es bei der Fertigstellung keine Überraschungen gibt.

Welche Nachteile hat die Modulbauweise bei der Finanzierung?

Die größten Nachteile in Bezug auf die Finanzierung sind die geringere Anzahl an willigen Kreditgebern, potenziell höhere Eigenkapitalanforderungen, mögliche Zinsaufschläge von 0,5-1,5 % über den üblichen Wohnbauzinsen und der Bedarf an mehr Dokumentation als bei einem konventionellen Kauf. Diese sind nicht unüberwindbar, aber Sie müssen sie einplanen.

Was macht ein Haus nicht hypothekenfähig?

Die häufigsten Gründe, warum einer Immobilie eine Hypothek verweigert wird, sind: kein dauerhaftes Fundament, fehlende Baugenehmigung, fehlende oder unzureichende Bauwerksgarantie, bei der Begutachtung festgestellte Baumängel, kurze oder ungewöhnliche Laufzeiten von Pachtverträgen und einschränkende Auflagen auf dem Grundstück. Speziell für Modulhäuser sind die zusätzlichen Risikofaktoren: Einstufung als nicht-standardisierte Bauweise ohne BOPAS- oder gleichwertige Akkreditierung und die Unfähigkeit, die Einhaltung der Bauvorschriften nachzuweisen.

Wie man ein Fertighaus hypothekenfähig macht

Wenn Sie sich in der Planungsphase befinden, haben Sie den Vorteil, Ihr Modulhaus von Anfang an hypothekenfähig gestalten zu können.

Wählen Sie einen Hersteller, der vollständige Dokumentation bereitstellt

Ein guter Modulbaupartner wird Ihnen ein Dokumentationspaket zur Verfügung stellen, das statische Berechnungen, Nachweise zur Einhaltung der Bauvorschriften, Aufzeichnungen zur Qualitätskontrolle im Werk, Materialspezifikationen, Wärmedämmwerte und Garantieinformationen umfasst. Dieses Paket ist nicht nur für Ihre Unterlagen; es ist das, was Ihr Kreditgeber, Gutachter und Anwalt benötigen werden. Wenn ein Hersteller diese Art von Dokumentation nicht bereitstellen kann oder will, sollten Sie dies als Warnsignal betrachten.

Bestehen Sie auf einem dauerhaften Fundament, das den Vorschriften entspricht

Arbeiten Sie mit einem Statiker zusammen, um Fundamente zu entwerfen, die für Ihr Grundstück und die Spezifikationen Ihres Modulhauses geeignet sind. Das Fundament sollte entworfen, genehmigt und geprüft werden, bevor Ihre Module eintreffen.

Sichern Sie sich die Baugenehmigung frühzeitig

Eine vollständige Baugenehmigung für Wohngebäude, unbefristet und ohne Auflagen, macht die Immobilie hypothekenfähig. Beantragen und erhalten Sie diese, bevor Sie sich zum Bau verpflichten.

Besorgen Sie sich eine anerkannte Bauwerksgarantie

Vereinbaren Sie die Garantie, bevor der Bau beginnt, nicht danach. Garantiegeber müssen in der Regel das Werk und die Installation vor Ort inspizieren. Rückwirkende Garantien sind schwieriger zu erhalten und werden von Kreditgebern weniger akzeptiert.

Ziehen Sie eine BOPAS-Akkreditierung in Betracht

Wenn Ihr Hersteller BOPAS-akkreditiert ist, erwähnen Sie dies prominent in Ihrem Hypothekenantrag. Wenn nicht, fragen Sie ihn, ob er eine Beantragung in Betracht ziehen würde, insbesondere wenn er mehrere Einheiten baut.

Finanzierung von Modulhäusern in ganz Europa

Die meisten verfügbaren Leitfäden zu Hypotheken für Modulhäuser konzentrieren sich auf Großbritannien oder die USA, aber wenn Sie ein Modulhaus in der Schweiz, Deutschland, Österreich oder anderswo in Europa kaufen oder aufstellen, ist die Lage anders.

In der Schweiz ist die Hypothekenvergabe im internationalen Vergleich konservativ. Banken beleihen typischerweise bis zu 80 % des Immobilienwerts und verlangen 20 % Eigenkapital, wovon mindestens 10 % nicht aus Pensionskassenguthaben stammen dürfen. Die Immobilie muss auf eigenem Grund und Boden stehen oder über ein langfristiges Baurecht verfügen. Schweizer Kreditgeber sind in Bezug auf die Bauweise im Allgemeinen pragmatisch, sofern das Gebäude den kantonalen Bauvorschriften entspricht und angemessen versichert ist. Ein Modulhaus, das nach SIA-Normen gebaut und installiert und von der zuständigen kantonalen Behörde abgenommen wurde, sollte für Hypothekenzwecke wie jede andere Wohnimmobilie behandelt werden können.

In Deutschland haben Modulhäuser (Fertighäuser) eine lange Geschichte und eine angemessene Akzeptanz bei Kreditgebern. Das Qualitätssiegel der Qualitätsgemeinschaft Deutscher Fertigbau (QDF) erfüllt eine ähnliche Funktion wie BOPAS in Grossbritannien und gibt Kreditgebern Vertrauen in das Produkt.

Die zentrale Komplikation bei grenzüberschreitenden Projekten, bei denen ein Modulhaus in einem Land hergestellt und in einem anderen installiert wird, besteht darin, sicherzustellen, dass das Haus die Bauvorschriften und Garantieanforderungen des Ziellandes erfüllt und nicht die des Herstellungslandes. Ein in der Schweiz nach Schweizer Normen gebautes, aber in Grossbritannien installiertes Haus muss den englischen oder schottischen Bauvorschriften entsprechen und eine in Grossbritannien anerkannte Strukturgarantie aufweisen. Ihr Hersteller sollte Sie diesbezüglich beraten können, und es ist eine Frage, die man frühzeitig stellen sollte.

Kann ein 70-Jähriger eine 30-jährige Hypothek erhalten?

Diese Frage taucht häufig auf und ist nicht spezifisch für Modulhäuser, aber es lohnt sich, sie zu behandeln. In Grossbritannien haben die meisten Kreditgeber ein Höchstalter am Ende der Hypothekenlaufzeit, typischerweise 70-85 Jahre, je nach Kreditgeber. Ein 70-Jähriger, der eine 30-jährige Laufzeit anstrebt, müsste einen Kreditgeber mit einem Höchstalter von 100 Jahren finden, was selten, aber bei Spezialanbietern nicht unmöglich ist. Kürzere Laufzeiten oder Produkte zur Immobilienverrentung werden häufiger genutzt. In der Schweiz sind Hypothekenlaufzeiten anders strukturiert, mit Festzins-Tranchen, die typischerweise 5-15 Jahre innerhalb einer längeren Gesamtvereinbarung laufen, sodass die Frage weniger direkt anwendbar ist.

Ihr Modulhaus hypothekenfähig machen: Eine Zusammenfassung

Der Weg zu einer Modulhaus-Hypothek ist nicht mysteriös, er erfordert jedoch eine bewusstere Vorbereitung als der Kauf einer Standardimmobilie. Die wesentlichen Punkte sind: ein dauerhaftes Fundament, die vollständige Einhaltung der Bauvorschriften, eine anerkannte 10-jährige Strukturgarantie, eine bedingungslose Baugenehmigung, umfassende Dokumentation von Ihrem Hersteller sowie ein Kreditgeber oder Makler, der Erfahrung mit nicht-standardisierten oder Eigenbau-Finanzierungen hat.

Wenn Sie mit einem Modulbaupartner zusammenarbeiten, der diese Anforderungen versteht, wird ein Grossteil des Dokumentationsaufwands im Rahmen der Projektkoordination erledigt. Die Fähigkeit des Herstellers, Nachweise zur Konformität, Qualitätsaufzeichnungen und Garantieleistungen zu erbringen, ist kein nettes Extra; sie macht den Unterschied zwischen einem reibungslosen und einem frustrierenden Hypothekenantrag aus.

Beginnen Sie das Finanzierungsgespräch frühzeitig, idealerweise bevor Sie sich für ein bestimmtes Modulsystem entscheiden, damit die Anforderungen Ihres Kreditgebers Ihre Spezifikationen beeinflussen können, anstatt mit ihnen in Konflikt zu geraten.